最高法案例：宅基地出售后遇拆迁，买卖方谁享受安置补偿

定国湖

裁判要旨       

根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2017）最高法行申6998号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）李红，女，汉族，1969年3月16日出生，住河南省郑州市中原区。
委托诉讼代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市中原区人民政府，住所地河南省郑州市中原区桐柏路200号。
法定代表人乔耸，该区人民政府区长。
再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张坤法，男，汉族，1957年5月7日出生，河南省许昌市庄。

李红因诉郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）、张坤法确认行政行为无效及补偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2016）豫行终2471号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长，审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。


李红申请再审称:
一、张坤法与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕，房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人，张坤法对本案所涉房产和宅基地不具有物权。中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》，侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权；二、在郑州市中原区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下，原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据，显然错误；三、中原区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动，并与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定，以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》的相关要求；四、张坤法未对再审申请人的房屋进行重新改建，且其没有任何证据进行佐证。即使张坤法对再审申请人的房屋进行改建，在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下，也是非法行为，并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属；五、原审判决适用法律错误，行政民事法律关系逻辑混乱。请求：一、撤销（2016）豫71行初91号行政判决和（2016）豫行终2471号行政判决；二、改判确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效；三、改判中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元（过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日）和本案诉讼费用100元；四、将本案发回重审。

本院经审查认为：
根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。综上，李红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人李红的再审申请。

审判长　阎　巍

审判员　刘雪梅

审判员　梅　芳

二〇一七年十二月二十八日

法官助理 朱瑞强

书记员 曲飘原